토지와 관련하여 가장 많이 발생하는 사건은 토지점유와 토지소유권 분쟁입니다. 특히 장기간 점유가 지속된다면 점유자에게 소유권취득권리가 발생하므로 주의해야 합니다. 물론 임차인이 퇴거를 거부하거나 다른 사람이 점유하고 있을 때 토지인도소송을 진행할 수 있습니다.

토지인도소송과 함께 진행할 수 있는 법적절차는 부동산점유이전금지 가처분신청, 건물철거소송, 경계확정소송, 부당이득반환청구소송, 손해배상청구소송이 있습니다.

건물 부동산과 관련하여 대표적으로 건물인도소송(명도소송), 건물철거소송이 있습니다.

건물인도소송은 주택 및 상가의 임대차계약에서 발생하는 퇴거거부, 계약금미지급 등과 관련하여 임대차계약이 종료된 후에도 무단으로 건물을 점유하는 임차인을 대상으로 소를 제기할 수 있습니다. 내용증명, 증거수집 등 소송준비부터 집행과정까지 준비해야 할 서류가 많아 변호사의 도움이 필요합니다.

만약 소유하고 있는 토지에 무허가건축물, 무단건축물이 있다면 건물철거소송을 진행합니다. 토지소유자가 모르는 불법창고, 불법상가건물, 무단건축 단독주택이 있을 때 함부로 훼손하면 형사처벌을 받을 수 있으니 주의해야 합니다.

부동산 소유권에 법률행위로 인한 득실변경 등 변동이 있다면, 「민법」 제186조(부동산물권변동의 효력)에서 명시한 바에 따라 이 사실을 소명하여 부동산등기부에 새로 기재되어야 효력이 발생합니다.

매매, 상속, 증여, 재산분할 등 소유권에 변동이 있다면 반드시 부동산소유권이전등기를 통해 등기부에 기재해야 합니다. 예를 들어 부동산매매계약을 했다면 등기를 마쳐야만 소유권 변동이 인정되어 효력이 발생합니다. 만약 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 등 구체적인 소명이 필요한 경우 민사전문변호사‧부동산전문변호사의 법적 소견에 따라 진행해야 합니다.

소유권이전등기말소는 소유권이전등기가 경료된 후 등기원인의 무효, 취소, 해제 등으로 소유권이전등기를 말소하여 소유권을 회복하는 절차를 의미합니다. 이때 원인은 혼동, 합의해제, 약정소멸사유 등 여러 원인이 있으며, 분쟁 상황에 따라 어떤 절차를 선택할지 법률전문가의 판단이 필요합니다.

토지나 건물 등 부동산을 누가 점유하고 있는지 파악하기 위해, 법원 등기관에게 부동산의 표시와 부동산에 대한 권리관계를 작성하도록 하여 일반인에게 공시하는 것이 부동산 등기입니다. 부동산등기를 통해 권리변동적 효력, 대항력, 순위확정적 효력, 권리추정적 효력 등의 효력이 발생하므로 부동산을 점유하였다면 반드시 등기를 마쳐야 합니다.

가등기는 부동산물권에 해당하는 권리설정, 이전, 변경, 소멸 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기입니다. 본등기는 소유권보존등기와 소유권이전등기 등 소유권에 관한 등기와, 소유권 이외의 권리에 관한 등기로 구분합니다. 소유권 이외의 권리는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권으로 나뉘므로 구분해야 합니다.

목적물의 사용과 수익을 약정하고, 상대방이 차임을 지급할 것을 약정하면 임대차계약의 효력이 발생합니다.

주택의 전월세계약, 상가건물의 영세 임대차계약, 토지 임대차계약 등이 해당합니다. 각각 임대인과 임차인의 관계를 정립하고 보호하기 위해 주택임대차보호법(주택임대차법), 상가건물 임대차보호법(상가임대차법)이 제정되어 있습니다.

임대차계약이 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못한다면 민사상 임대차보증금 소송을 제기할 수 있습니다. 만약 보증금을 돌려받지 못하고 이사하면 우선변제권이 상실되어 보증금을 받기 어려워지므로, 임차권등기명령제도를 활용할 수 있습니다.

타인의 재산 또는 노무로 이익을 얻고 타인에게 손해를 가했다면 그 이익을 반환해야 합니다. 따라서 다른 사람의 부동산을 불법적으로 점유하여 이득이 발생했다면 부당이득으로 판단하여 반환 대상이 됩니다.

법무법인 승리로는 임대차계약이 해지된 후에도 무단으로 건물을 점유하고 영업한 무단점유자를 상대로 미지급차임 청구, 건물인도 청구, 부당이득반환청구의 소를 제기하여 승소한 사례가 있습니다. 임대차계약 종료 혹은 파기된 후에도 무단점유하여 이익을 얻은 문제로 분쟁이 발생했다면 부당이득과 손해 사이에 인과관계를 명확히 입증해야 하므로 민사전문변호사 및 부동산전문변호사가 상주하는 법무법인과 함께 해결하시기 바랍니다.