①의뢰인 A씨는 실내체육관에 적합한 건물을 찾던 중 ㈎건물이 마음에 들어 소유자인 B씨를 만났습니다.

 

계약서를 작성하기 전 A씨는 실내체육관을 운영할 계획이라 일부 철거 등 공사를 할 예정이라고 미리 양해를 구했고, B씨도 흔쾌히 받아들였습니다.

 

②그런데 막상 임대차계약을 맺고 A씨가 공사를 진행하던 중 ㈎건물의 치명적인 단점을 발견했습니다. 누수로 추정되는 물웅덩이가 여기저기에서 발견된 것이죠.

 

이 정도면 대규모의 방수공사가 필요할 것이라고 판단한 A씨가 공사를 요청했지만 임대인 B씨는 “자동 펌프시설이 있어서 괜찮다, 날씨 때문에 생긴 결로인 것 같다, 누수 문제는 임차인 책임이라고 계약서에 적혀있다”라며 딱히 조치하지 않았습니다.

 

③결국 A씨는 계약 해지를 요구했습니다.

그러자 B씨는 임차인 모집 지연에 따른 손해배상, A씨가 미지급한 월세와 관리비 등, 심지어 정신적 피해를 입었다며 위자료까지 포함하여 수천만원에 달하는 손해배상 소송을 제기했습니다.

 

A씨는 좋게 해결하고자 했지만, 말도 통하지 않고 소송까지 제기한 B씨를 상대로 본격적으로 대응하고자 법무법인 승리로를 찾아주셨습니다.

 

사건을 검토한 승리로의 평택민사전문변호사는 오히려 B씨 측에서 임대차보증금을 반환해야 할 의무가 있다고 판단, B씨를 상대로 반소를 제기했습니다.

사건의 쟁점① 계약해지와 보증금 반환

 

묵시적 해지가 가능한가요?

“묵시적 갱신”이라는 말이 있죠. 임대차계약 기간이 끝나가는데 임대인과 임차인 양쪽 모두 특별한 의사를 표시하지 않는다면 자동으로 계약이 갱신되는 것을 뜻합니다.

 

실제로 많은 상가임대차계약 관계가 이처럼 묵시적 갱신 상태로 수년동안 관계를 유지하고 있기도 하죠.

 

반대로 임대인과 임차인, 양측이 모두 임대차계약을 계속할 의사가 없는 상황이라면 “묵시적 해지”가 가능합니다.

 

 

계약의 합의해지는 묵시적으로 이루어질 수도 있으나, 이와 같은 묵시적인 합의해지는 계약에 따른 채무의 이행이 시작된 다음에 당사자 사이에 계약실현 의사의 결여 또는 포기로 계약을 실현하지 않을 의사가 일치되는 경우에만 성립한다. ※참조 : 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다215212 판결, 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결

 

즉 양측 모두 계약을 실행하지 않을 의사가 있다는 객관적인 정황이 있다면 자연스럽게 계약이 해지되었다고 볼 수 있습니다.

 

다만 ‘계약의 해지’ 자체가 쟁점이 되는 사건이라면 묵시적 해지가 적용되지 않을 수 있습니다. 모든 사건에 동일하게 적용할 수 있는 것이 아니므로 정확한 법리적 해석이 꼭 필요합니다.

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이 사건 의뢰인의 경우

의뢰인 A씨는 이미 ㈎건물에서 스스로 퇴거하여 원고에게 건물을 인도했고, B씨 측에서도 보수하라거나 미납금을 지급하라는 내용의 내용증명을 보내는 등 계약을 이어갈 의사가 없었습니다.

 

따라서 묵시적으로 ㈎건물에 대한 양측의 임대차계약이 해지되었다고 볼 수 있는 상황이며, 계약이 해지되었으므로 임대인 B씨 측에서 임차인 A씨에게 보증금을 돌려주어야 합니다.

 

사건의 쟁점② 미납 월세와 면제

 

월세 한 달만 밀려도 계약 해지?

「상가건물 임대차보호법」(약칭 상가임대차법) 제10조(계약갱신 요구 등)에서는 계약갱신에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

 

일반적으로 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에, 상가건물 임차인 측에서 계약갱신을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

 

다만 부정한 방법으로 임차하거나, 건물을 파손하거나, 임대인의 동의 없이 전대하는 등의 경우라면 임대인 측에서 거절할 수 있는데, 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분은 바로 “차임의 연체”입니다.

 

임차인이 3기의 차임액에 해당하는

금액에 이르도록

차임을 연체한 사실이 있는 경우

※출처 : 「상가임대차법」 제10조 제1항 제1조

 

예를 들어 월세로 지급하기로 한 상가 임대차 차임을 3개월 미지급했다면 임대인 측에서 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

 

그런데 만약 임대차계약서에는 “1차례 미지급 시 계약을 해지한다.”라고 명시했다면, 계약서의 1차례 미지급 규정과 「상가임대차법」의 3차례 미지급 규정 중 어떤 기준을 따라야 할까요?

 

이때엔 「상가임대차법」에서 정한 ‘3기의 차임액’을 연체했는지를 기준으로 합니다. 계약서에 이 법을 위반하는 약정이 있을 때, 그 약정이 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문이죠.

※출처 : 「상가임대차법」 제15조(강행규정)

 

이처럼 계약서와 법의 차이 때문에 헷갈리는 경우가 많으므로, 애매한 상황이라면 반드시 평택민사전문변호사와 상의하시어 불리한 조항이 없도록 확인하시길 권해드립니다.

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이 사건 의뢰인의 경우

임대인 B씨는 소장에서 “임대차계약서에 월차임 ‘2기’ 미지급 시 계약을 해지한다”라고 명시했다며, 계약서에 따라 계약이 해지되었으므로 2개월 분의 미지급금을 달라고 주장했습니다.

 

하지만 앞서 말씀드렸듯 「상가임대차법」에선 ‘3기’ 미지급 시 갱신 거절이 가능하다고 되어 있죠. 즉 B씨 측에서 주장하는 계약해지 사유로는 볼 수 없습니다.

 

또한 미지급 차임에 대해서는 애초에 A씨 측에서 지급할 필요가 없습니다.

 

임차인의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무는 임대인에게 있습니다.

※「민법」 제623조(임대인의 의무)

 

A씨가 수차례 방수공사를 요청했음에도 불구하고 B씨는 들어주지 않았고, A씨의 사용·수익에 지장이 생겼으므로, A씨가 차임을 지급해야 할 의무는 면제됩니다.

 

 

이 사건에서 원고인 임대인 B씨는 미지급 월세와 관리금, 위자료, 그 외 내용증명이나 소송비용까지 청구원인으로 하여 소를 제기했습니다.

 

• 여기에서 월세와 관리금 등에 대해선, 누수에 대한 조치를 하지 않아 임차인 A씨가 사용·수익에 필요한 상태를 조성하는 의무를 하지 않았으므로 A씨 측에서 차임을 지급할 필요가 없습니다.

 

• 위자료에 대해선 손해를 배상해야 하는 위법행위가 있는 것도 아니었습니다. 또한 소송비용 등은 소송을 제기할 때 청구하는 것이 아닌, 판결이 난 이후에 소송비용액 확정신청을 통해 신청하는 것이죠.

 

• 마지막으로 계약 해지 사유가 임차인 A씨 측에 있는 것도 아니며, 양측의 의사에 따라 계약이 해지되었으므로 임대인 B씨는 즉시 보증금을 돌려주어야 합니다.

 

사건을 담당한 승리로의 평택민사전문변호사는 정확한 법리적 해석과 판례를 바탕으로 원고 B씨의 주장에 근거가 없다는 점을 지적했습니다.

 

결과적으로 법원은 법무법인 승리로의 주장을 모두 받아들여,

임차인 A씨가 내야 할 손해배상 금액은 없으며 오히려 임대인 B씨가 보증금 및 지연이자, 소송비용을 부담해야 한다는 판결을 내렸습니다.