1. 사건의 개요

의뢰인 A씨는 임의경매절차에 참가해 최고가매수신고인으로서 ㈎건물을 낙찰받았습니다.

 

그런데 낙찰받은 ㈎건물을 보러 간 A씨가 발견한 것은 폐가와 다름없는 건물뿐이었습니다.

 

알고 보니 반년 전 화재가 발생해 전기배관이 전소되었고, 그대로 겨울이 지나며 보일러와 수도까지 동파된 것입니다.

 

전기공사업체를 불러 견적을 받아본 결과 최소한의 전기배선 공사만으로도 ㈎건물의 낙찰가를 웃도는 억대의 금액이 산정되었고, 정상적으로 주거할 수 있는 수준이 되려면 더 큰 금액이 예상되는 상황.

 

그런데 경매 전 ‘매각물건명세서’에서는 이러한 현황을 전혀 확인할 수 없었습니다.

 

A씨는 매각을 무를 수 있는 방법을 찾고자 법무법인 승리로 평택부동산변호사를 찾아주셨습니다.

2. 부동산 강제경매 절차

 

먼저 부동산강제경매에 대해 간략히 소개해드리겠습니다. 강제집행 방법의 하나로, 채무자의 부동산을 압류·매각하고 그 대금으로 채권자의 금전채권을 충당하는 제도로 볼 수 있습니다.

 

보다 구체적인 내용은 「민사집행법」 및 아래 포스팅과 함께 확인하시길 바랍니다.

 

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• 부동산강제경매 절차는 다음과 같습니다.

 

신청 ▶ 강제경매개시 결정 ▶ 배당요구의 종기결정·공고 ▶ 매각준비 ▶ 매각기일·매각결정기일 등의 지정·공고·통지 ▶ 매각실시 및 매각결정 ▶ 매각대금 납부 ▶ 배당절차 ▶ 소유권이전등기 및 인도

 

• 매각이 실시되고 최고가 매수신고인 및 다음 순위의 매수신고인이 결정되면 집행관이 입찰의 종결을 고지합니다. (※입찰자가 없다면 입찰불능으로 처리)

 

• 이후 법원이 매각결정기일을 열어 매각의 허가에 관해 이해관계인의 진술을 듣거나, 직권으로 이의사유가 있는지 등을 조사한 후 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다. 이때 매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정합니다.

 

경매가 처음이라면 절차는 물론 용어까지 낯설고 이해하는 것도 어렵습니다.

 

꼼꼼하게 알아보고 진행해야 하는 절차이므로 처음 접하여 어려움을 느끼는 분들께선 평택부동산변호사와 상의하시어 정확히 확인하시길 권해드립니다.

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3. 매각불허가 7가지 사유

 

매각허가에 관한 이의는

다음 각호 가운데 어느 하나에

해당하는 이유가 있어야

신청할 수 있다.

「민사집행법」 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)

 

「민사집행법」에서는 이의를 신청할 수 있는 사유를 명시하고 있습니다.

 

①강제집행을 허가할 수 없거나 계속 진행이 불가 ②매수할 능력·자격이 없는 최고가매수신고인 ③매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고 ④「민사집행법」 제108조에 해당하는 사람이 매수신고 ⑤최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 ⑥천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때 ⑦경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

이 사건 ㈎건물의 경우 화재로 크게 훼손되었고, 그 사실이 “매각물건명세서”에 기재되어 있지 않았으므로 5번, 6번 사유에 해당합니다.

실제로 같은 사유에 해당하는 비슷한 사례가 종종 발생하고 있으니 꼭 숙지하시길 바랍니다.

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4. 매각불허가 신청하는 방법과 주의사항

 

매각불허가신청 방법과 제출서류

신청서에 신청취지와 이유를 작성하고 입증할 수 있는 첨부서류와 함께 관할법원에 제출하면 됩니다.

 

신청서를 작성할 땐 신청인, 목적물, 목적물의 현재 현황 등 기초적인 사실을 사실대로 기재합니다. 그리고 「민사집행법」 제121조에 따른 어떤 사유에 해당하는지, 법리적 해석을 바탕으로 명확한 증거와 함께 주장해야 합니다.

 

법원에서 주장이 받아들여진다면 “매각불허가결정”을 받으며 매수보증금을 반환받게 됩니다.

 

다만 증빙이 부족하다면 쉽게 받아들여지지 않습니다. 효율적·효과적으로 진행하기 위해 되도록 민사전문변호사와 함께 진행하시고, 혼자서 나홀로소송으로 진행하시더라도 반드시 법률전문가의 조언을 구하시어 빠짐없이 기재되었는지 검토받으시길 바랍니다.

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주의! 기간 꼭 체크하세요

이의가 있다면 낙찰일로부터 매각결정기일 전까지인 1주일 이내에 신청해야 합니다.

 

조금 더 고민해보려고, 여러군데 상담을 받아보려고 미루다 이의를 신청할 수 있는 기회 자체가 없어지기 때문에 기한은 반드시 체크하시길 권해드립니다.

 

이 사건 의뢰인 A씨의 경우 ㈎건물을 보고 온 즉시 법무법인 승리로 평택부동산변호사를 찾아주셨는데요, 이처럼 시간적 여유가 있다면 물건을 보고 온 날 즉시 법률전문가를 찾아 조력을 구하는 것이 좋습니다.

5. 사건의 쟁점과 소송 결과

 

사건의 쟁점① 매각물건명세서의 중대한 흠

매각물건명세서는 현황조사보고서, 평가서 사본과 함께 누구든지 볼 수 있도록 법원에 비치해야 합니다. 매수희망자가 필요한 정확한 정보를 쉽게 얻을 수 있어야 예상하지 못한 손해를 방지할 수 있기 때문이죠.

 

그런데 이 사건에서는 이처럼 중요한 자료에서 ㈎건물의 전소·훼손된 사실 자체가 누락된 것입니다.

 

법원의 최저매각가격은 물론 매수를 할지 말지 결정하는 것 자체에도 큰 영향을 미칠 수 있는 사항이기 때문에, 법무법인 승리로의 평택부동산변호사는 이 부분을 반드시 지적해야만 했습니다.

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사건의 쟁점② 부동산의 현저한 훼손

감정평가 당시에는 건물이 훼손된 사실을 인지할 수 없었을 가능성도 있습니다.

 

그렇다면 6번 사유의 “자기가 책임을 질 수 없는 사유”로 “현저하게 훼손된” 사유에 해당합니다.

 

이 사건 ㈎건물의 경우엔 단순한 수리나 교체로는 복구가 아예 불가능한 수준이었습니다. 전기공사만으로 1억을 상회하는 견적이 나왔고, 실거주가 가능한 수준으로 복구하려면 그보다 더 많은 금액이 예상되는 상황이죠.

 

때문에 「민사집행법」에서 거론되는 ‘현저한 훼손’에 해당한다고 볼 수 있습니다.

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법무법인 승리로는 A씨가 사건을 의뢰하신 즉시 필요한 입증자료를 취합·정리하여 매각불허가신청서와 함께 제출했습니다.

 

또한 보다 확실한 결과를 위해 ㈎건물의 현황, 수리·공사에 더 큰 비용이 발생하는 상황을 일목요연하게 정리하여 추가로 의견서를 제출했습니다.

 

그 결과 모든 의견이 받아들여져, 빠른 시일 내에 ㈎건물에 대한 “매각을 허가하지 아니한다”는 내용의 결정문을 받아낼 수 있었습니다.

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6. 부동산매각불허가신청 핵심 정리

• 매각결정기일 전까지 일주일 내에 매각불허가신청서를 제출해 이의를 제기해야 합니다.

• 「민사집행법」을 정확히 해석하고 매각불허가 사유에 해당하는지 법률적 검토가 필요합니다.

• 신청서를 제출할 땐 올바른 법리적 해석과 더불어 주장을 뒷받침할 수 있는 효율적인 증거를 최대한 취합해 함께 제출해야 합니다.